Pinel, Pinel +, LMNP... Que choisir pour votre investissement locatif ?

le 08/08/2022
dans la categorie Actualités

Prorogé d’un an sous sa forme actuelle, soit jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif d’investissement locatif Pinel dans le neuf existera encore en 2023 et 2024, mais avec un avantage fiscal progressivement diminué. Pendant ces deux années, les investisseurs auront toutefois accès à un "Pinel +" proposant des taux de réduction d’impôt similaires au Pinel originel, mais avec des critères d’éligibilité sensiblement durcis. Si l’on veut investir, faut-il alors choisir une autre voie en privilégiant l’ancien avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Ou faut-il s’empresser d’investir dans le Pinel en 2022 ? Éléments de réponses.

"Pinel +" : des conditions d’éligibilité durcies

Une pénurie de matières premières aggravée par la guerre en Ukraine, entraînant des surcoûts dans les chantiers de construction et de rénovation, des taux de crédit en hausse depuis le début de l’année… Les rendements locatifs diminuent.

 

À ce contexte tendu se greffe, dès l’année prochaine, la perspective d’une baisse des avantages fiscaux pour la loi Pinel. Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 %, selon la durée d’engagement de location choisie, vont se réduire progressivement en passant début 2023 à 10,5 %, 15 % et 17 %. Puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.Pour continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au Pinel originel, les investisseurs devront se tourner vers le Pinel +. Mais les critères d’éligibilité de ce dernier seront plus contraignants qu’aujourd’hui : les logements devront disposer d’une surface minimale répondant au décret du 17 mars 2022. « Par ailleurs, les logements devront respecter une performance énergétique supérieure à celles exigées par la réglementation environnementale RE2020 », indique Martin Menez, président de Bevouac, spécialisée dans l’investissement locatif dans l’ancien. Ce qui aura pour conséquence un bien à un prix au m² globalement plus onéreux, selon cette société.

LMNP : un dispositif plus favorable dans les grandes métropoles

Les investisseurs ont un autre choix possible : investir dans l’ancien et louer leur bien meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime a l’avantage d’être flexible car il permet à l’investisseur de privilégier soit l’amortissement des travaux et du mobilier lorsque les coûts sont élevés (grâce au régime réel), soit de privilégier la simplicité grâce à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (au micro-BIC).

Alors, Pinel, Pinel + ou LMNP ?

« Dans la plupart des grandes métropoles, le régime LMNP est souvent financièrement plus favorable que le dispositif Pinel, remarque Bevouac. De plus, il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an en général. » Si on prend l’exemple d’un bien de 35 m² acheté neuf en loi Pinel ou Pinel + au prix d’environ 193 000 € et d’un 40 m² via le LMNP au régime réel revenant à environ 151 000 € après travaux, soit pour le premier bien un prix au m² à 5 519 € et pour le second un prix au m² à 3 769 € après travaux (pour ces deux acquisitions avec un emprunt sur 20 ans à 1,5 %, avec un apport d’environ 25 000 €) : « Il ressort de cette comparaison qu’en recourant au LMNP réel, l’endettement n’est que de 32,23 %, et si la remise à neuf et les frais annexes (droits de mutation, frais de dossier…) sont plus importants, la rentabilité est bien meilleure que dans le cas du Pinel (réalisé avant le 1er janvier 2023) ou d’un Pinel + (réalisé avant le 1er janvier 2025) où l’endettement atteint 34,31 % », analyse Bevouac.Pour ce même exemple d’achat, entre le Pinel et le Pinel +, c’est le Pinel + qui l’emporte au niveau des gains de défiscalisation.

 

Car « pour le Pinel, ils passeront de 40 425 €, pour un investissement réalisé en 2022 avec un engagement de location de 12 ans, à 33 688 € s’il est réalisé en 2023 et à 26 950 € s’il est réalisé en 2024. Soit une perte de 13 475 € de défiscalisation pour le même investissement », commente Martin Menez de Bevouac. Le Pinel + sera donc plus avantageux puisque le gain fiscal sera de 40 425 €, à condition que le logement respecte les fameux critères d’usage.« Que l’on souhaite obtenir un rendement optimal à court terme ou une rentabilité nette à long terme, il ne faut pas se précipiter sur le Pinel dans le contexte actuel. Quant au Pinel +, il deviendra plus sélectif, ce qui pèsera sur le rendement, avertit-il. Dans ces conditions, le LMNP s’avère une alternative judicieuse. »

Ça y est, vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier ? Vous vous intéressez au rendement de l’immobilier locatif de façon générale ?

 

Voici comment procéder pour calculer la rentabilité de l'investissement locatif, tout en sachant que la rentabilité doit se calculer pour chacune des années que dure l’investissement !

Pour rappel, voici la formule à connaître :

(Loyer annuel - frais & charges) / (prix du bien + coût du crédit) x 100

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